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Irregularidades Imobiliárias - seus reflexos jurídicos

08/07/2022

O mercado Imobiliário tem crescido de maneira exponencial, mesmo em época tão difícil quanto a Pandemia, entretanto nota-se que não são todos os imóveis que estão devidamente regularizados.

Ocorre muito de transmitir bens apenas com a tradição, que no direito quer dizer a transmissão direta da coisa, porque temos como cultura.

Em algumas circunstâncias funciona assim mesmo, por exemplo, a transmissão de livros, roupas, móveis, entre outros. Mas como funciona a transmissão de bens imóveis?

Bem, de acordo com o artigo 1.245 do Código Civil de 2002 a transmissão ocorre com o devido registro em Registro de Imóveis, vulgo Cartório. Imperioso esclarecer que, no nosso Direito Registral, não é aceito qualquer documento elaborado entre vendedor e comprador. Documento esse que é o que formaliza as vontades das pessoas envolvidas ou um fato jurídico, por exemplo, um evento morte.

Ora, mas como assim? De maneira mais clara, é sabido que no Brasil é muito comum a prática de negocio imobiliário, por meio de "contratos de gavetas", haja vista a facilidade dessa negociação. Entretanto tal documento contém vícios de formalidade, bem como falta de segurança jurídica.

O instrumento particular, vulgo, contrato de gaveta, leva muitas pessoas a crerem que ao possuírem o referido documento, detém a propriedade do imóvel, sendo o reconhecimento de firma a confirmação de segurança jurídica, quando na verdade o barato pode sair muito caro.

Mas qual seria o documento correto? O documento correto, de acordo com o artigo 108 do Código Civil, seria a Escritura Pública.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

E por qual motivo essa prática de apenas formalizar por meio de contrato de gaveta é tão comum no Brasil? Por motivos diversos, sendo eles valor, irregularidade imobiliária, falta de conhecimento, cultura, enfim.

A título de conhecimento, no que se refere a valor, no estado de São Paulo por exemplo, ao adquirir um imóvel no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) - valor razoável - o adquirente deve ter em mente que gastará, em média, 2% de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos), R$2.900,00 de lavratura de escritura pública e R$ 1.950,00 de registro de Imóveis, de uma só vez, haja vista a impossibilidade de parcelamento. Não está sendo levado em consideração possíveis ajustes de regularização que poderão encarecer os atos.

Mesmo com esses valores vultuoso, e ainda com a possibilidade de instrumentalizar a negociação por meio de documento particular, conforme o mesmo artigo de lei indicado acima, não é recomendado. Isso porque o valor de um imóvel dificilmente será inferior a 30 salários mínimo, e quando for declarado dessa forma estará sujeito as penalidades da lei.

Em outro cenário, as pessoas apenas lavram a escritura pública, mas nunca levam à registro, deixando o imóvel na irregularidade. Nessa situação permanecerá como proprietário o vendedor. Preconiza o artigo do Código Civil

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Isso é a ponta de um iceberg de documentos irregulares passíveis de entraves em Registro de Imóveis. Mas quais são as reais consequências?

Motivo A: Já imaginou a situação ao comprar um imóvel não ter direitos sobre ele? Por exemplo, comprar a posse de um bem, acreditando tratar-se de propriedade, e não conseguir dispor, usar ou gozar, por ter caído em um golpe imobiliário. Saiba que isso é completamente possível.

Me recordo da época em que ainda era escrevente, um cidadão chegou ao balcão da Serventia onde eu trabalhava, com um contrato muito simples de compra e venda. Ele acreditava ter comprado uma área, num bairro bem conhecido na cidade por um valor muito bom. Lamentável dia para aquele homem, em busca tardia, eu o informei que naquela área informada no contrato dele tinha outro proprietário, proprietário esse que não tinha menor interesse em vender. A resposta foi apenas uma, perdeu dinheiro. Talvez era o dinheiro de uma vida.

Bem, para ele restava apenas ingressar com uma ação indenizatória, mas devo dizer que é possível que seja a famosa ação ganha mas não leva, por isso prevenir é o melhor método sempre.

Voltando aos motivos,

Motivo B: Ter um imóvel e não conseguir vendê-lo por um preço justo, haja vista que a falta de documentação regularizada depreciará o valor do imóvel, não importando o quanto tenha sido gasto numa possível construção;

Motivo C: Ter o imóvel penhorado, levado à leilão por dívidas do proprietário anterior; Completamente possível. Lembra do parágrafo 1º do artigo 1.245 do Código Civil que diz que o imóvel permanecerá no nome do antigo proprietário? Pois bem, Caso esse antigo proprietário tenha uma dívida que vire execução e não pague, no momento da penhora o bem será encontrado, e ele irá satisfazer o débito.

Motivo D: Não conseguir empréstimos junto a instituição financeira, devido a falta de regularização imobiliária, como por exemplo falta de averbação de construção imobiliário e ampliação da construção.

Enfim, o rol é extenso, por isso imperioso ao adquirir um patrimônio desse porte, fazer uma análise minuciosa das documentações imobiliárias.


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